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Sachwerte als Inflationsschutz? Was die Zinswende gezeigt hat

Redaktion Autark
29. Sept.
10 Min. Lesezeit

Auf einen Blick: Sachwerte schützen nicht automatisch vor Inflation. Entscheidend ist der Realzins, nicht die Teuerungsrate. 2023 fielen deutsche Wohnimmobilien um 8,5 Prozent, während die Verbraucherpreise um 5,9 Prozent stiegen. Wer Sachwerte hält oder aufbaut, prüft Einstiegspreis, Fremdkapitalquote und Ertragsindexierung — nicht das Etikett.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer-, Versicherungs- oder Anlageberatung. Investitionen in Sachwerte sind mit Risiken bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals verbunden; bei fremdfinanzierten Anlagen kann der Verlust das eingesetzte Eigenkapital übersteigen. Alle genannten Zins-, Inflations- und Preisdaten beziehen sich auf den angegebenen Stand und ändern sich laufend; aus ihnen lässt sich keine Aussage über die künftige Entwicklung ableiten. Ob eine Anlage geeignet ist, hängt unter anderem von Anlagehorizont, Finanzierung, Ertragsstruktur und der übrigen Vermögensaufteilung ab. Die konkrete Einordnung ist eine Frage des Einzelfalls. Stand: 28.09.2026.

Inhalt dieses Beitrags

Es ist ein lehrreiches Paradox der letzten Jahre: Ausgerechnet in der höchsten Inflation seit Bestehen der Bundesrepublik — 2022 und 2023 — sind deutsche Wohnimmobilien nicht gestiegen, sondern zweistellig gefallen. Der Schutz, den viele für besonders verlässlich hielten, trug in dieser Phase gerade nicht.

Der Grund war nicht die Inflation selbst, sondern ihr Gegenmittel: der schnellste Zinsanstieg der EZB-Geschichte. Dieser Beitrag richtet sich an Unternehmer und Anleger, die Vermögen in Sachwerten halten oder aufbauen wollen. Ich zeige, warum der Zins der eigentliche Preis jedes Sachwerts ist, was die Zinswende 2022 bis 2026 gezeigt hat — und worauf es neben dem Etikett „Sachwert" ankommen kann. Der Winkel ist nicht „Sachwerte sind schlecht", sondern schlicht: ehrlich rechnen.

Was zählt als Sachwert?

Sachwerte sind Vermögenswerte mit einem realen Eigenwert — anders als eine reine Geldforderung wie ein Sparbuch oder eine Anleihe. Dazu zählen Immobilien und Grundstücke, Edelmetalle wie Gold und Silber, Rohstoffe wie Öl und Agrarprodukte, Infrastruktur, Unternehmensbeteiligungen in Form von Aktien sowie Kunst und Sammlerstücke. Der Gedanke dahinter: Wer etwas Physisches oder Produktives besitzt, ist als Kapitalanlage besser gegen Kaufkraftverlust geschützt als jemand mit reiner Geldanlage. Das Gegenstück ist das Geldvermögen — Konten, Sparbücher, Anleihen —, dessen Kaufkraft bei Inflation unmittelbar sinkt, solange der Zins die Teuerung nicht ausgleicht.

Der Eigenwert ist real — aber er ist nicht unerschütterlich. Genau das ist der Punkt dieses Beitrags: Ein Sachwert hat einen Wert, doch die versprochene Wertstabilität ist geringer, und dieser Wert schwankt oft stärker, als die Werbung suggeriert. Wie groß die Bandbreite ist, zeigt schon die Liste — ein indexiertes Infrastrukturprojekt mit planbaren Einnahmen verhält sich völlig anders als ein Goldbarren ohne Ertrag oder ein Kunstwerk, dessen Bewertung viel Fachwissen erfordert.

Manche Sachwertanlagen — Aktien, Gold oder Rohstoffe — werden liquide an Börsen gehandelt; andere wie Immobilien oder Kunst erfordern einen aufwendigeren Erwerb im direkten Handel zwischen Käufer und Verkäufer. Die Investitionsmöglichkeiten reichen vom Direktkauf mit hohen Einstiegssummen bis zu Fonds, Immobilienfonds, Sparplänen und anderen Sachwertprodukten mit kleinen Beträgen. Für Investoren zählt beim Werterhalt am Ende weniger die einzelne Anlageform als ihre Rolle im Rahmen des gesamten Anlageportfolios.

Warum der Zins der Preis jeder Sachwertanlage ist

Der Wert eines Sachwerts ist nichts anderes als der heutige Gegenwert seiner künftigen Erträge. Und dieser Barwert hängt direkt am Zins: Steigt der Zins, mit dem künftige Erträge abgezinst werden, sinkt ihr heutiger Wert — und zwar umso stärker, je weiter die Erträge in der Zukunft liegen. Langlaufende Sachwerte wie Immobilien reagieren darauf besonders deutlich.

Bei Immobilien lässt sich das an der Cap-Rate zeigen — dem Verhältnis von Nettomiete zu Kaufpreis. Ein Objekt mit 100.000 Euro Jahresnettomiete ist bei einer Cap-Rate von 3,0 Prozent rund 3,33 Millionen Euro wert; steigt die Cap-Rate auf 4,5 Prozent, sind es nur noch rund 2,22 Millionen — ein Drittel weniger, allein durch die Zinsdrehung, ohne dass sich an der Miete etwas geändert hätte.

Gold wiederum wirft keinen Ertrag ab. Seine wichtigste Konkurrenz ist der reale Zins: Je mehr sichere Anlagen nach Abzug der Inflation abwerfen, desto höher die Opportunitätskosten, unverzinstes Gold zu halten. Und schließlich werden Anleihen und Tagesgeld selbst wieder zur Konkurrenz: Solange sie real nichts brachten, galt „es gibt keine Alternative" zu Sachwerten. Bei Bund-Renditen um dreieinhalb Prozent gilt das nicht mehr.

Ein zweiter Hebel kommt hinzu — im Wortsinn: die Finanzierung. Wer 2021 mit 80 bis 90 Prozent Fremdkapital und rund einem Prozent Zins kaufte — das Zinstief lag laut Interhyp 2020 bei etwa 0,8 Prozent, 2021 stiegen die Konditionen im Jahresverlauf auf gut 1,3 Prozent —, konnte 2022/23 bei zehn Prozent Wertverlust einen großen Teil seines Eigenkapitals aufgezehrt sehen — Fremdkapital wirkt in beide Richtungen, und wie stark, hängt an Beleihungsquote, Zinsbindung und Tilgung.

Die Zinswende in Zahlen — der Stand 2026

Für 2026 ist dabei ein Punkt wichtig: Die Erzählung „die Zinsen sinken doch wieder, das stützt Sachwerte" lässt sich mit den zuletzt veröffentlichten Zahlen nur schwer begründen. Die EZB hat den Kurs im Juni 2026 gedreht: Am 11. Juni beschloss der EZB-Rat die erste Anhebung seit 2023 um 25 Basispunkte, gültig ab dem 17. Juni. Damit stieg der Einlagesatz auf 2,25 Prozent — nachdem er im Juni 2025 sein Zyklustief von 2,00 Prozent erreicht hatte. Grund war ein Energiepreisschub, der die Inflation zurückbrachte. Im Juli bestätigte der Rat diese Sätze, am 10. September 2026 hob er erneut um 25 Basispunkte an: Seit dem 16. September liegt der Einlagesatz bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 Prozent (Stand: 28.09.2026).

Denn die Teuerung ist nicht verschwunden. In Deutschland lag die Inflation im August 2026 bei 2,9 Prozent (Kernrate 2,4 Prozent, Energie +10,5 Prozent) — nach 2,8 Prozent im Juli und nur 2,3 Prozent im Juni. Am Anleihemarkt schlägt sich das nieder: Die Rendite zehnjähriger Bundeswertpapiere liegt bei rund 3,60 Prozent (Deutsche Bundesbank, Stand: 25.09.2026).

Damit hat sich der Realzins deutlich gedreht. Ex post gerechnet — Einlagesatz der EZB abzüglich der deutschen Verbraucherpreisinflation — lag er 2022 bei rund minus sieben Prozent (−0,50 Prozent Einlagesatz bei 6,9 Prozent Jahresinflation, Verbraucherpreisindex Basis 2020); da erschienen Sachwerte vielen fast alternativlos. Heute ist er nahe null: Der Einlagesatz von 2,50 Prozent steht einer Augustrate von 2,9 Prozent gegenüber (−0,4 Prozent); gemessen an der zehnjährigen Bundrendite von 3,60 Prozent ist er mit +0,70 Prozent leicht positiv (Stand: 28.09.2026). Diese Verschiebung um sieben bis acht Prozentpunkte kann als Kern der Sachwert-Neubewertung gelten — nicht die Inflation, sondern der Preis, den man jetzt wieder fürs Warten bekommt. Die Erfahrung dieser Jahre unterstreicht die Bedeutung des Realzins: Er ist eine der Kennzahlen, an denen sich der Wert einer Sachwertanlage bemisst.

Der Mythos vom automatischen Inflationsschutz

Ein deutlicher Beleg gegen den „automatischen Inflationsschutz" sind die Jahre der Hochinflation selbst. Während die Verbraucherpreise 2023 um 5,9 Prozent stiegen, fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland:

Quartal 2023

Wohnimmobilienpreise ggü. Vorjahr

Q1

−6,3 %

Q2

−9,4 %

Q3

−10,2 % (Rekord)

Q4

−7,6 %

Gesamtjahr 2023

−8,5 % (stärkster Rückgang seit Beginn der Zeitreihe 2000)

Destatis-Häuserpreisindex, Stand 25.06.2026, Basisjahr 2025 = 100. Die Immobilienpreisindizes wurden im Juni 2026 von 2015 auf 2025 umbasiert und methodisch aktualisiert; die ursprünglich 2023/24 veröffentlichten Quartalsraten lauteten −6,8 / −9,9 / −10,2 / −7,1 Prozent bei −8,4 Prozent im Jahr.

Real war der Verlust noch größer: minus 8,5 Prozent nominal bei 5,9 Prozent Inflation ergeben rund 14 Prozent realen Wertverlust innerhalb eines Jahres, wenn man die Raten schlicht addiert — exakt deflationiert sind es rund 13,6 Prozent. Und „Betongold ist sicher"? Börsennotierte Immobilien reagierten früher und heftiger als der physische Markt: Der europäische Immobilienaktienindex EPRA Europe verlor 2022 rund 38,9 Prozent, während der DAX 40 um 12,3 und der EuroStoxx 50 um 11,5 Prozent nachgaben.

Inzwischen zeigt die Marktentwicklung eine Stabilisierung, aber nur eine schwache: Im zweiten Quartal 2026 lagen die Wohnimmobilienpreise nach dem vdp-Index 1,9 Prozent über dem Vorjahr; der Gesamtindex inklusive Gewerbe stieg um 1,3 Prozent und gab gegenüber dem Vorquartal leicht um 0,1 Prozent nach (vdp/vdpResearch, August 2026). Der Destatis-Häuserpreisindex wies für das zweite Quartal 2026 ein vorläufiges Plus von 0,6 Prozent zum Vorjahresquartal aus (+0,3 Prozent zum Vorquartal); das erste Quartal revidierte Destatis dabei von 1,4 auf 1,2 Prozent (Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026, Stand: 28.09.2026) — nominal ein zaghaftes Plus, real kaum mehr als eine Seitwärtsbewegung, und regional stark gespreizt.

Die vermeintliche Sicherheit des „Betongolds" hing damit wesentlich an einer Bedingung: dauerhaft niedrige Zinsen. Was die Zinswende gezeigt hat: Das Etikett „Sachwert" allein sagt wenig darüber, ob eine Anlage vor Inflation schützt. Für den Vermögensschutz kommt es grundsätzlich auf drei Dinge an — die Einstiegsbewertung, die Finanzierung und den laufenden, möglichst indexierten Ertrag.

Was das für Immobilien, Edelmetalle, Infrastruktur und Aktien bedeutet

Klasse

Mechanik

Ehrlicher Befund

Wohnimmobilien (physisch)

lange Duration, cap-rate-sensitiv, Mieten oft nur teil-indexiert

kein automatischer Schutz; 2023 real rund −14 %. Schutz kann sich bei günstigem Einstieg, moderatem Hebel und indexierten Mieten einstellen

Gold

kein Ertrag, invers zum Realzins, „sicherer Hafen"

Versicherung, kein Ertragswert; 2025 stark (+66 % in USD, +47 % in EUR), aber real auch Verlustphasen möglich

Infrastruktur (indexiert)

lange Duration, aber inflationsgekoppelte Erträge

kann einem realen Inflationsschutz nahekommen — sofern real indexiert und der Kaufpreis stimmt

Aktien (Produktivkapital)

Preissetzungsmacht gegen höheren Diskontierungszins

langfristig kann der reale Vermögenserhalt gelingen, aber volatil — „Sachwert" nur mit echter Preissetzungsmacht

Gold verdient dabei eine Einordnung: 2025 war ein Ausnahmejahr: Auf Schlusskursbasis legte Gold um rund 66 Prozent in US-Dollar und rund 47 Prozent in Euro zu und markierte am 26. Dezember 2025 mit 4.532 US-Dollar je Feinunze ein Allzeithoch. Am Vormittag des 28. September 2026 notierte Gold bei rund 4.160 US-Dollar je Feinunze (etwa 3.656 Euro); seit Jahresbeginn lag der Preis damit im Minus, rund 4 Prozent in Dollar und rund 1 Prozent in Euro. Über die letzten fünf Jahre zeigt die Goldpreisentwicklung mehr als eine Verdopplung. Das ist beeindruckend — aber ein einzelnes starkes Jahr ist kein Versprechen. Gold bleibt eine Versicherung ohne laufenden Ertrag, deren Wert am Realzins hängt. Silber und andere Edelmetalle schwanken in der Regel noch stärker, weil ein großer Teil ihrer Nachfrage aus der Industrie kommt.

Realer oder nur nominaler Inflationsschutz?

Der feine, aber entscheidende Unterschied liegt in der Art des Ertrags. Ein Sachwert schützt nur dann wirklich vor Inflation, wenn seine laufenden Erträge real mit den Preisen steigen — nicht bloß nominal.

Bei Immobilien hängt das an der Gestaltung des Mietvertrags. Eine echte Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, gibt die Inflation weiter; eine Staffelmiete mit festen Stufen oder eine Miete ohne Anpassungsklausel tut das nicht — sie kann real an Wert verlieren, während die Bewertung zugleich unter den gestiegenen Zinsen leidet. Genau diese Kombination hat 2022/23 gewirkt.

Bei Infrastruktur wirkt der Schutz vergleichsweise unmittelbar, wenn die Einnahmen vertraglich an die Inflation gekoppelt sind — etwa bei regulierten Netzen oder langfristigen Konzessionen mit Preisgleitklauseln. In diesen Fällen kann der Sachwert tatsächlich als Inflationsschutz wirken; fehlt die Kopplung, trägt das Etikett allein wenig.

Aktien schließlich können über Preissetzungsmacht schützen: Unternehmen, die höhere Kosten an ihre Kunden weitergeben können, erhalten unter bestimmten Voraussetzungen ihre realen Gewinne — und damit den realen Wert der Beteiligung. Fehlt diese Preismacht, geht die Inflation regelmäßig zulasten der eigenen Marge.

Die Lehre ist in allen drei Fällen dieselbe: Nicht der Sachwert an sich schützt, sondern ein Ertrag, der real mitwächst. Wer einen Sachwert kauft, sollte deshalb zuerst fragen, ob und wie seine Erträge an die Inflation gekoppelt sind — und nicht, ob „Sachwert" draufsteht.

Sachwerte investieren: worauf es jetzt ankommt

Wer heute in Sachwerte investieren will — ob in Immobilien, Edelmetalle oder Infrastruktur —, sollte drei Fragen ehrlich beantworten, bevor das Etikett überzeugt:

  1. Einstiegsbewertung: Kaufe ich zu einem Preis, der die höheren Zinsen schon eingepreist hat — oder zahle ich noch Niedrigzins-Bewertungen in einer Hochzins-Welt?

  2. Finanzierung und Hebel: Trägt sich das Objekt auch bei drei bis vier Prozent Zins und laufenden Kosten? Ein hoher Fremdkapitalanteil kann Gewinne wie Verluste vervielfachen.

  3. Laufender, indexierter Ertrag: Steigen die Erträge real mit der Inflation — oder nur nominal, während die Bewertung unter dem Zins leidet?

Darin kann der Unterschied liegen zwischen einem Sachwert, der schützt, und einem, der es nur verspricht. Auch die Vorteile, die Sachwerten im Portfolio zugeschrieben werden — Streuung und realer Werterhalt —, stellen sich erst ein, wenn diese drei Fragen beantwortet sind. Welcher Anteil am Portfolio und am langfristigen Vermögensaufbau tragbar ist, hängt vor allem an Liquiditätsbedarf und Risikotragfähigkeit.

Risiken und Hinweise

Dieser Beitrag ist keine Rechts-, Steuer-, Versicherungs- oder Anlageberatung. Zins- und Inflationsprognosen sind unsicher — die Wende des Jahres 2026 zeigt, wie schnell sich das Regime drehen kann; die hier genannten Werte sind eine Momentaufnahme und keine Vorhersage. Fremdfinanzierte Einzelanlagen bergen ein Klumpen- und Hebelrisiko bis zum Verlust des eingesetzten Eigenkapitals. Die genannten Zins-, Inflations-, Anleihe- und Goldwerte haben eine kurze Haltbarkeit und beziehen sich auf den angegebenen Stand.

Liquidität und laufende Kosten

Die Liquidität von Sachwerten ist zudem oft geringer als die von Geldwerten, und illiquide Sachwerte können Wertverluste bis zum Verkauf verdecken.

Hinzu kommen Kosten, die den realen Ertrag schmälern: Kauf- und Verkaufsspannen, Gebühren für die Lagerung physischer Edelmetalle, Instandhaltung und Verwaltung bei Immobilien. Zu den Risiken eines Sachwerts gehört deshalb nicht nur der Preis, sondern auch, was das Halten kostet.

Häufige Fragen

Sind Sachwerte ein sicherer Inflationsschutz?

Nicht automatisch. In der Hochinflation 2022/2023 fielen deutsche Wohnimmobilien real um mehr als zehn Prozent — wesentlich, weil die Zinsen stiegen. Schutz können Sachwerte vor allem bei günstigem Einstieg, moderatem Hebel und real indexierten Erträgen bieten, nicht durch das Etikett allein.

Warum sind Immobilien gefallen, obwohl die Inflation hoch war?

Weil das Gegenmittel gegen Inflation — steigende Zinsen — den Barwert künftiger Mieterträge senkt. Bei Immobilien wirkt das über die Cap-Rate: Eine höhere Cap-Rate bedeutet bei gleicher Miete einen deutlich niedrigeren Wert.

Was ist der Realzins und warum ist er entscheidend?

Der Realzins ist der Nominalzins minus Inflation — der echte Ertrag nach Kaufkraftverlust. Ist er stark negativ, erscheinen Sachwerte vielen alternativlos; kehrt er ins Positive, können Anleihen und Tagesgeld wieder zur Konkurrenz werden. Seit 2022 hat er sich um sieben bis acht Prozentpunkte gedreht.

Ist Gold jetzt ein guter Inflationsschutz?

Gold ist eher eine Versicherung als ein Ertragswert — es zahlt keinen Zins und hängt am Realzins. 2025 stieg es um rund 66 Prozent in US-Dollar und 47 Prozent in Euro, doch ein starkes Jahr ist keine Garantie. Als Beimischung kann Gold sinnvoll sein; als alleiniger Inflationsschutz bleibt es riskant.

Lohnen sich Sachwerte 2026 überhaupt noch?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Es kommt auf Einstiegsbewertung, Finanzierung und indexierten Ertrag an — nicht auf die Anlageklasse an sich. Bei Bund-Renditen um dreieinhalb Prozent muss ein Sachwert seinen Mehrwert real belegen, nicht nur behaupten.

Ihr nächster Schritt

Ob ein Sachwert real trägt, entscheidet sich nicht am Etikett, sondern an Einstiegsbewertung, Finanzierung und indexiertem Ertrag — an genau den Punkten, die oben stehen. Diese Fragen gehören vor die Anlageentscheidung, nicht danach; über sie spreche ich gern. Strategiegespräch vereinbaren. (honorarbasiert, produktunabhängig)

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Quellen

Über den Autor

Marco Berardi · über 25 Jahre Erfahrung · Trennung von Beratung und Vermittlung seit 2019 · § 34f GewO D-F-153-791F-20 · § 34d GewO D-7MYR-IP0PJ-78 · AUTARK 360 GmbH · Spinnereistraße 3–7 · 68307 Mannheim · +49 621 46084910 · beratung@autark360.de · HRB 711061 AG Mannheim.

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